Därför byggs det inte småhus – trots att förutsättningarna finns

Trots stort behov, stark efterfrågan och goda ekonomiska förutsättningar byggs det få småhus i Sverige. Nu pekar Stefan Attefall, regeringens egnahemskommissionär på flera orsaker: från skatteregler och kreditrestriktioner till kommunala incitament, höga markpriser och planeringsideal som länge gynnat flerbostadshus.

Regeringen har gett en tidigare civil- och bostadsminister i uppdrag att som egnahemskommissionär verka för ökat småhusbyggande och en ny egnahemsrörelse. Stefan Attefall, som innehade posten 2010–2014, tillträdde uppdraget i maj 2024. Att uppdraget över huvud taget finns signalerar en politisk ambition att faktiskt göra något åt det vikande småhusbyggandet i Sverige.

Uppdraget handlar dels om att kartlägga orsakerna till att småhusen utgör en allt mindre andel av nyproduktionen, dels om att aktivt arbeta för att fler aktörer bidrar till att vända trenden. Hittills har fem delrapporter presenterats, med fokus på bland annat kostnadshinder, trädgårdsstadens potential och hur en ny egnahemsrörelse kan ta form. Nu föreligger den sjätte.

Problemet: Det byggs inte ens när det borde

Tidigare rapporter har fokuserat på faktorer som fördyrar småhusbyggande och därmed dämpar efterfrågan. Den nya delrapporten lyfter ett mer grundläggande problem: småhus byggs inte ens på platser där behovet är stort, hushållens efterfrågan är tydlig och de ekonomiska förutsättningarna är goda.

Situationen är tydligast i kranskommunerna till Stockholm. Där överstiger marknadsvärdet på nyproducerade småhus markant produktionskostnaden. Ändå påbörjas i de flesta kommuner bara ett fåtal hus per år. År 2024 utgjorde småhus endast 8 procent av nyproduktionen i Stockholmsregionen, och av de 10 672 bostäder som färdigställdes 2025 var nio av tio lägenheter i flerbostadshus.

Sju av tio hushåll uppger att de helst vill bo i småhus. I dag bor fyra av tio så – ungefär en miljon hushåll som bor i lägenhet skulle hellre bo i småhus.

Varför väljer kommunerna bort småhusen?

Attefall analyserar fem förklaringsområden:

• Ekologisk hållbarhet används ofta som argument mot småhus, men forskning visar att småhusområden faktiskt har lägre klimatpåverkan per invånare än täta flerbostadshuskvarter – och genererar väsentligt högre värden för ekosystemtjänster.
• Social hållbarhet talar tvärtom för småhus. Det finns inga utsatta områden som domineras av småhusbebyggelse, och faktorer som trygghet, grönska och dagsljus värderas högre i småhusområden.
• Ekonomisk hållbarhet – argumentet att tät bebyggelse är billigare håller inte när nyttan vägs in. Infrastrukturkostnader är inte i sig skäl att styra mot flerbostadshus om hushållen bär sina egna kostnader.
• Kommunala incitament är en central faktor. Kommunerna använder planmonopolet för att maximera egna intäkter från markförsäljning och exploateringsbidrag, snarare än att optimera samhällsnyttan.
• Skeva ekonomiska incitament för byggherrar: en skattereform från 2003 gynnar bostadsrätter och hyresrätter framför småhus med äganderätt genom reglerna om så kallad paketering. Kreditrestriktioner från 2010 förstärker samma snedvridning.

Rekommenderade åtgärder

Attefall föreslår ett brett åtgärdspaket:

• Se över skattereglerna vid fastighetsförsäljningar för likvärdiga villkor mellan upplåtelseformer
• Granska stämpelskatterna ur ett samhällsekonomiskt perspektiv
• Ge Boverket uppdrag att ta fram metoder för att bedöma behovet av olika bostadstyper
• Utreda hur den politiska styrningen av bostadsförsörjningen kan stärkas
• Överväg en regional statlig planeringsnivå via länsstyrelserna
• Stärk konsumenternas ställning med bättre information om bostadsrätters skuldsättning
• Se över reglerna om skydd av jordbruksmark för mer proportionerliga avvägningar

Ytterligare en delrapport planeras innan uppdraget slutredovisas i januari 2027.

Redaktionen